Bei der Analyse einer Wettbewerbsausschreibung für ein Spitalprojekt haben wir nachfolgendes festgestellt. Das Raumprogramm wurde detailliert festgeschrieben und mit Funktionsschemas die betrieblichen Anforderungen dokumentiert. Jedoch relevante Ziele wie Erstellungskosten, Betriebskosten, ROI oder die effektive Kapazität, Anzahl Behandlungen und die erwartete Entwicklung der Fälle und Fallzahlen fehlten. Entsprechend lieferten die Wettbewerbsbeiträge nur Variationen der räumlichen Disposition ohne Ansatz einer betrieblichen Innovation. Wenn keine Ziele gesetzt werden, werden auch keine Lösungen vorgeschlagen, um diese Ziele zu erreichen. Die Wahrscheinlichkeit einer Enttäuschung ist gross. Auf demselben Areal wurde von einem Bauvorhaben berichtet, bei welchem sich zur halben Bauzeit 68% Mehrkosten abzeichneten.

Die Bestellerillusion bedeutet: Wenn mit der Bestellung bereits Lösungen festgeschrieben werden, wird Innovation verhindert und wenn keine Ziele und Werte deklariert werden, entwickeln sich Projekte unkontrolliert.

Für eine Projektentwicklung ging der Investor von der maximal realisierbaren Mietfläche aus und hatte mit der Auftragsformulierung Investitionskosten und Label definiert. Um die Investitionskosten einzuhalten, wurden in der Entwicklungsphase sämtliche Anlagen, welche die Betriebskosten entlasten könnten, minimiert oder eliminiert. Erfolgssichernd wäre es mit der Aufgabenstellung die tatsächlichen Bedürfnisse und Ziele, den ROI, qualitative Werte sowie Mietpreis- und Betriebskosten zu benennen und zu verfolgen.

Eine Bestellung soll lösungsoffen formuliert sein. Am Anfang einer Entwicklung ist es unmöglich alle Bedingungen richtig oder vollständig zu erfassen. Deshalb sollen nur Bedürfnisse beschrieben, Betriebsprozesse dokumentiert oder Nutzungsszenarien dargestellt werden. Hingegen sollen unbedingt einfach messbare Ziele gesetzt und Werte definiert werden. Beispielsweise Baukosten pro Nutzeinheit (Arbeitsplatz, Ausbildungsplatz, Behandlungsplatz), Betriebskosten pro m2 und Jahr, Energie plus. Wirksame Zielsetzungen enthalten die Aspekte Nutzwertsteigerung und Betriebskostenreduktion.

Als methodisch bester Ansatz und Grundlage der Zielformulierung eignet sich ein vollständiger Finanzplan. Massgebend ist der Endwert der Investition im Vergleich von Investitionsalternativen. Diese Betrachtungsweise führt konsequent umgesetzt zu einer nachhaltigen Lösung. Beschreiben Sie die Bedürfnisse und setzen Sie verbindliche Ziele.